15-09-2018
Статьи

1 этап. Определение задачи оценки недвижимости 

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. 

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. 

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью. 

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; 
• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; 
• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; 
• страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; 
• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; 
• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; 
• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; 
• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; 
• для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; 
• утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; 
• действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. 

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. 

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. 

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. 

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. 

Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. 

Составляется договор на оценку недвижимости. 

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости 

Сбор и обработка следующей информации и документации: 

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; 
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; 
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; 
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. 

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование. 

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение. 

Анализ и обработка информации. 

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. 

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность. 

Определение наивысшей стоимости недвижимости. 

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов 

Оценка стоимости на основе доходного подхода, 
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. 

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. 

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. 

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. 

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. 

Модель капитализации дохода 

Этапы доходного подхода: 

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 
• операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; 
• фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); 
• резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта 

5. Расчет коэффициента капитализации. 

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. 

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
• рыночной стоимости. 

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• объект не должен быть уникальным; 
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; 
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. 

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения; 
- сбалансированности; 
- спроса и предложения. 

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 
4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. 

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке независимости субъектов сделки. 

Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях; 
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании 
, • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, 
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д. 

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов; 
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; 
• степенью износа здания. 

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

- Права собственности на недвижимость 
корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и - договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием; 
- условия финансирования сделки; 
при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в - --- результате которого вносится поправка; 
- условия продажи и время продажи; 
- местоположение; 
- физические характеристики. 

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. 

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. 

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. 

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; 
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. 

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. 

Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. 

Последовательность внесения поправок:

- поправка на условия финансирования; 
- поправка на особые условия продаж; 
- поправка на время продажи; 
- поправка на местоположение; 
- поправка на физические характеристики. 

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей; 
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; 
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; 
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. 

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

• сложность сбора информации о практических ценах продаж; 
• проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; 
• зависимость от активности рынка; 
• зависимость от стабильности рынка; 
• сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 

Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. 

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 

• уровень заработной платы; 
• величина накладных расходов; 
• затраты на оборудование; 
• нормы прибыли строителей в данном регионе; 
• рыночные цены на строительные материалы. 

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 

Преимущества затратного подхода: 

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
• обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
• оценка зданий специального назначения; 
• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка; 
• анализ эффективности использования земли; 
• решение задач страхования объекта; 
• решение задач налогообложения; 
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 

Недостатки затратного подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; 
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; 
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; 
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; 
• сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; 
• отдельная оценка земельного участка от строений; 
• проблематичность оценки земельных участков в России. 

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 

, Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. 

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. 

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии. 

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность; 
3 - умеренное превосходство одного над другим; 
5 - существенное превосходство; 
7 - значительное превосходство; 
9 - очень сильное превосходство; 
2,4,6,8 - промежуточные значения. 

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. 

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно. 

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент. 

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. 

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации. 

7 этап. Составление отчёта об оценке 

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.